0

Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты

Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты

Сначала — анекдот.

«Встречаются старые приятели.

— Привет! Чем занимаешься?

— Кручусь, как могу. Бизнес у меня свой. В сфере недвижимости.

— Что, так и сдаешь бабкину «трешку» на Кутузовском?».

Наши герои не таковы. Во-первых, они не любят называть свою деятельность бизнесом (хотя и подчеркивают, что деньги от аренды им достаются непросто). Во-вторых, сдают не одну «бабкину» квартиру, а несколько, в том числе купленных на свои деньги. А в-третьих, начисто лишены чувства юмора. Легко относиться к жизни квартиросдатчикам мешает профессиональная деформация, которая вырабатывается в считанные месяцы.

Ввязавшись в жилищный бизнес, они уже не могут думать ни о чем другом, кроме сохранности своего недвижимого имущества. Многим рантье кажется, что их квартиранты безответственно относятся к жилью, хотят нанести ущерб или даже обдурить — создать наркопритон, а то и продать квартиру по подложным документам.

Находясь в постоянном стрессе, профессиональные рантье выдвигают более высокие требования к жильцам, чем обычные квартиросдатчики.

52-летний Виталий сдает три квартиры в районе Перово. Две перешли ему по наследству (одна в 2011 году, другая — в 2018-м), третью он приобрел специально для сдачи в аренду.

— Мы с супругой продали нашу «трешку» на Шоссе Энтузиастов и купили в новостройке в Перово для сдачи однокомнатную квартиру (на этапе котлована), а для себя — «двушку» в Новогиреево. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.

При разговоре с Виталием складывается впечатление, что он беспокоен до маниакальности и чересчур занудлив. Он убеждает нас, что сдача жилья в аренду приносит не такие уж легкие деньги, как многие считают.

«Нужно контролировать состояние квартир и проводить ремонт. Нужно вести учет доходов и расходов, следить за показаниями счетчиков и оплатой услуг ЖКХ — жильцам чаще всего эти вещи безразличны. Они же не собственники, так что в случае задолженности проблемы будут не у них, а у меня», — сетует рантье.

На взгляд Виталия, для квартиросдатчика есть семь основных рисков: порча имущества; курение в квартире; причинение вреда имуществу третьих лиц (например, затопление квартиры соседей); субаренда; склоки с соседями; ведение незаконного бизнеса в квартире; мошеннические действия (например, жилье могут попытаться продать).

— С учетом всего этого заниматься вопросами аренды приходится регулярно, — продолжает Виталий. — Взять хотя бы заботу о поддержании квартир в порядке. Постоянно нужно что-то чинить или менять: в жилье, которым активно пользуются, регулярно случаются поломки, от квартирантов поступают запросы, вопросы или предложения. Но вот интересно: когда была только одна арендная квартира, казалось, это сплошная головная боль. Я порой думал, что лучше бы вообще ничего не сдавать. Теперь, когда квартир несколько, отношение изменилось: мы с женой стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство, ответственно ведем дела и выполняем задачи.

Не в обиду будет сказано Виталию, но по опыту знаем: такие педанты, увидев темное пятнышко на обоях, спокойно могут обвинить жильца в безмерном курении (даже если тот ни разу не брал сигарету в рот) или впарить штраф из-за просроченного платежа за коммуналку.

Сдавать жилье посуточно — муторно, но прибыльно

Семья москвичей, Игорь и Анна, купили квартиру в ипотеку с намерением продать ее на росте цены. Но потом супруги посчитали выгоду от аренды и поняли: даже если не поднимать плату жильцам, через 15-20 лет квартира полностью окупится. С появлением льготной ипотеки супруги удачно купили еще три квартиры с отделкой — успели вложиться до того, как цены начали расти. Все жилье они сдают в аренду на длительный срок.

Мебель супруги заказывают в определенной мастерской. Особенность диванов и шкафов в том, что они антивандальные, из натурального дерева, с крепкими металлическими ножками и очень тяжелые на вес — чтобы жильцы не смогли вынести.

До пандемии муж и жена основное время проводили в Европе. В Москву приезжали раз в 2-3 месяца. Сейчас по большей части живут в России, но по возможности выбираются за границу. В Москве у них есть представитель, который решает мелкие вопросы.

Супруги не привязаны к школам и детским садам — детей у них нет. Поэтому они воспринимают аренду как свой основной доход. У мужа есть дополнительный заработок — он работает в IT-компании.

— Идея стать рантье у нас появилась после того, как стало ясно: это выгодно и не слишком сложно, — рассказывает Игорь. — Самый сложный этап — начальный: нужно вложиться, подготовить жилье к сдаче и найти порядочных арендаторов. Когда мы покупали первые две квартиры, очень боялись, что не сможем сдать. Однако все получилось — и дальше пошло по накатанной.

Управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова рассказывает, что некоторые квартиросдатчики сознательно усложняют себе задачу, сдавая квартиры на короткий срок. Мороки, конечно, много — но и выручка значительно больше, чем в случае долгосрочной аренды.

Типичный пример — молодая девушка, еще будучи студенткой, получила в наследство две однокомнатные квартиры в центре Москвы и стала сдавать их посуточно. Фактически для нее это была работа на полный день, поскольку необходимо делать уборку после каждого постояльца, менять постельное белье, чинить поломки, отвечать на звонки и т.д.

А недавно в агентство обратился клиент, который хотел арендовать 80 квартир по всей Москве, чтобы потом сдавать их посуточно. Почему именно 80, а не 75 или, допустим, 125 (по количеству столичных районов) — понять сложно. Чем закончилось дело, пока не известно. Возможно, это была первоапрельская шутка.

Полмиллиона рублей прибыли в месяц

Эксперт по недвижимости Алла Аксенова не раз имела дело с профессиональными рантье. Со многими она до сих пор поддерживает добрые отношения, следит за их судьбой. Алла говорит, что у некоторых квартиросдатчиков есть патенты, но даже они платят налоги, как правило, с части квартир.

— Мой хороший знакомый, 55-летний Александр, — коренной москвич, у которого в собственности восемь квартир в центре города, — рассказывает эксперт. — Его дедушка был профессором университета, имел две квартиры. Родители Александра тоже получили квартиры от государства в центре столицы.

Александр, будучи единственным наследником четырех квартир, никогда не работал. Около 20 лет он занимался операциями со своими жильем — продавал, менял, объединял, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И преумножил недвижимое состояние вдвое.

Две квартиры, принадлежащие Александру, расположены в самом центре Москвы. До пандемии он сдавал их иностранным туристам. Отбоя от желающих снять такое жилье не было: по сравнению со стоимостью номера в отеле квартира обходилась дешевле, была просторнее, приходящие домработницы занимались уборкой, приготовлением пищи, приносили продукты, воду, хозяйственные принадлежности.

С приходом пандемии туристов не стало. Рантье попытался сдать квартиры на длительный срок. Но, будучи товарищем жадноватым, выставлял цену выше среднерыночной, в торге претендентам отказывал. В общем, шикарное жилье так и пустует. Александр надеется, что туристический поток скоро восстановится.

Сам он живет в усадьбе в районе Завидово, на границе Тверской и Московской областей. Бывает в столице раз в неделю, объезжает свои владения. Александр рассматривает возможность приобрести жилье в туристических зонах — на Алтае, в Большом Сочи, где можно будет иметь пусть сезонный, но хороший заработок.

Доход Александра — около полумиллиона рублей в месяц (без учета двух пустующих квартир, которые в свое время приносили ему еще примерно столько же). Дополнительный заработок предприниматель получает, оформляя приезжим регистрацию (услуга стоит 15 тысяч рублей). Детей он не «прописывает», только взрослых.

Самые оперативные новости экономики в нашей группе на Одноклассниках

Читайте также

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>