0

Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты

Бизнес на сдаче квартир изнутри: рантье раскрыли доходы и секреты

Сначала — анекдот.

«Встречаются старые приятели.

— Привет! Чем занимаешься?

— Кручусь, как могу. Бизнес у меня свой. В сфере недвижимости.

— Что, так и сдаешь бабкину «трешку» на Кутузовском?».

Наши герои не таковы. Во-первых, они не любят называть свою деятельность бизнесом (хотя и подчеркивают, что деньги от аренды им достаются непросто). Во-вторых, сдают не одну «бабкину» квартиру, а несколько, в том числе купленных на свои деньги. А в-третьих, начисто лишены чувства юмора. Легко относиться к жизни квартиросдатчикам мешает профессиональная деформация, которая вырабатывается в считанные месяцы.

Ввязавшись в жилищный бизнес, они уже не могут думать ни о чем другом, кроме сохранности своего недвижимого имущества. Многим рантье кажется, что их квартиранты безответственно относятся к жилью, хотят нанести ущерб или даже обдурить — создать наркопритон, а то и продать квартиру по подложным документам.

Находясь в постоянном стрессе, профессиональные рантье выдвигают более высокие требования к жильцам, чем обычные квартиросдатчики.

52-летний Виталий сдает три квартиры в районе Перово. Две перешли ему по наследству (одна в 2011 году, другая — в 2018-м), третью он приобрел специально для сдачи в аренду.

— Мы с супругой продали нашу «трешку» на Шоссе Энтузиастов и купили в новостройке в Перово для сдачи однокомнатную квартиру (на этапе котлована), а для себя — «двушку» в Новогиреево. Я работаю и занимаюсь сдачей квартир, жена помогает.

При разговоре с Виталием складывается впечатление, что он беспокоен до маниакальности и чересчур занудлив. Он убеждает нас, что сдача жилья в аренду приносит не такие уж легкие деньги, как многие считают.

«Нужно контролировать состояние квартир и проводить ремонт. Нужно вести учет доходов и расходов, следить за показаниями счетчиков и оплатой услуг ЖКХ — жильцам чаще всего эти вещи безразличны. Они же не собственники, так что в случае задолженности проблемы будут не у них, а у меня», — сетует рантье.

На взгляд Виталия, для квартиросдатчика есть семь основных рисков: порча имущества; курение в квартире; причинение вреда имуществу третьих лиц (например, затопление квартиры соседей); субаренда; склоки с соседями; ведение незаконного бизнеса в квартире; мошеннические действия (например, жилье могут попытаться продать).

— С учетом всего этого заниматься вопросами аренды приходится регулярно, — продолжает Виталий. — Взять хотя бы заботу о поддержании квартир в порядке. Постоянно нужно что-то чинить или менять: в жилье, которым активно пользуются, регулярно случаются поломки, от квартирантов поступают запросы, вопросы или предложения. Но вот интересно: когда была только одна арендная квартира, казалось, это сплошная головная боль. Я порой думал, что лучше бы вообще ничего не сдавать. Теперь, когда квартир несколько, отношение изменилось: мы с женой стали воспринимать нашу деятельность как предпринимательство, ответственно ведем дела и выполняем задачи.

Не в обиду будет сказано Виталию, но по опыту знаем: такие педанты, увидев темное пятнышко на обоях, спокойно могут обвинить жильца в безмерном курении (даже если тот ни разу не брал сигарету в рот) или впарить штраф из-за просроченного платежа за коммуналку.

Сдавать жилье посуточно — муторно, но прибыльно

Семья москвичей, Игорь и Анна, купили квартиру в ипотеку с намерением продать ее на росте цены. Но потом супруги посчитали выгоду от аренды и поняли: даже если не поднимать плату жильцам, через 15-20 лет квартира полностью окупится. С появлением льготной ипотеки супруги удачно купили еще три квартиры с отделкой — успели вложиться до того, как цены начали расти. Все жилье они сдают в аренду на длительный срок.

Мебель супруги заказывают в определенной мастерской. Особенность диванов и шкафов в том, что они антивандальные, из натурального дерева, с крепкими металлическими ножками и очень тяжелые на вес — чтобы жильцы не смогли вынести.

До пандемии муж и жена основное время проводили в Европе. В Москву приезжали раз в 2-3 месяца. Сейчас по большей части живут в России, но по возможности выбираются за границу. В Москве у них есть представитель, который решает мелкие вопросы.

Супруги не привязаны к школам и детским садам — детей у них нет. Поэтому они воспринимают аренду как свой основной доход. У мужа есть дополнительный заработок — он работает в IT-компании.

— Идея стать рантье у нас появилась после того, как стало ясно: это выгодно и не слишком сложно, — рассказывает Игорь. — Самый сложный этап — начальный: нужно вложиться, подготовить жилье к сдаче и найти порядочных арендаторов. Когда мы покупали первые две квартиры, очень боялись, что не сможем сдать. Однако все получилось — и дальше пошло по накатанной.

Управляющий директор сети МИЭЛЬ Мария Жукова рассказывает, что некоторые квартиросдатчики сознательно усложняют себе задачу, сдавая квартиры на короткий срок. Мороки, конечно, много — но и выручка значительно больше, чем в случае долгосрочной аренды.

Типичный пример — молодая девушка, еще будучи студенткой, получила в наследство две однокомнатные квартиры в центре Москвы и стала сдавать их посуточно. Фактически для нее это была работа на полный день, поскольку необходимо делать уборку после каждого постояльца, менять постельное белье, чинить поломки, отвечать на звонки и т.д.

А недавно в агентство обратился клиент, который хотел арендовать 80 квартир по всей Москве, чтобы потом сдавать их посуточно. Почему именно 80, а не 75 или, допустим, 125 (по количеству столичных районов) — понять сложно. Чем закончилось дело, пока не известно. Возможно, это была первоапрельская шутка.

Полмиллиона рублей прибыли в месяц

Эксперт по недвижимости Алла Аксенова не раз имела дело с профессиональными рантье. Со многими она до сих пор поддерживает добрые отношения, следит за их судьбой. Алла говорит, что у некоторых квартиросдатчиков есть патенты, но даже они платят налоги, как правило, с части квартир.

— Мой хороший знакомый, 55-летний Александр, — коренной москвич, у которого в собственности восемь квартир в центре города, — рассказывает эксперт. — Его дедушка был профессором университета, имел две квартиры. Родители Александра тоже получили квартиры от государства в центре столицы.

Александр, будучи единственным наследником четырех квартир, никогда не работал. Около 20 лет он занимался операциями со своими жильем — продавал, менял, объединял, в том числе с использованием ипотечных кредитов. И преумножил недвижимое состояние вдвое.

Две квартиры, принадлежащие Александру, расположены в самом центре Москвы. До пандемии он сдавал их иностранным туристам. Отбоя от желающих снять такое жилье не было: по сравнению со стоимостью номера в отеле квартира обходилась дешевле, была просторнее, приходящие домработницы занимались уборкой, приготовлением пищи, приносили продукты, воду, хозяйственные принадлежности.

С приходом пандемии туристов не стало. Рантье попытался сдать квартиры на длительный срок. Но, будучи товарищем жадноватым, выставлял цену выше среднерыночной, в торге претендентам отказывал. В общем, шикарное жилье так и пустует. Александр надеется, что туристический поток скоро восстановится.

Сам он живет в усадьбе в районе Завидово, на границе Тверской и Московской областей. Бывает в столице раз в неделю, объезжает свои владения. Александр рассматривает возможность приобрести жилье в туристических зонах — на Алтае, в Большом Сочи, где можно будет иметь пусть сезонный, но хороший заработок.

Доход Александра — около полумиллиона рублей в месяц (без учета двух пустующих квартир, которые в свое время приносили ему еще примерно столько же). Дополнительный заработок предприниматель получает, оформляя приезжим регистрацию (услуга стоит 15 тысяч рублей). Детей он не «прописывает», только взрослых.

Самые оперативные новости экономики на нашем Telegram канале

Читайте также

Оставить комментарий

Вы можете использовать HTML тэги: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>